【经典案例】中介个人代收定金效力及违约责任认定
——李某与杨某房屋买卖合同纠纷案
一、案情简介
2023年2月12日，李某（买方、原告、反诉被告）与杨某（卖方、被告、反诉原告）签订《二手房买卖合同》，约定李某以575万元购买杨某位于深圳市宝安区的房产，定金50万元。买方需在48日内付清剩余款525万元，卖方需在40日内还清贷款并注销抵押、将房产证交予居间方。
合同签订后，买方向卖方支付定金45万元，并向中介刘某支付5万元托管。
卖方未按时将房产证或复印件交给中介方，拒绝配合网签。
后来，卖方以“买方未按时支付定金”为由单方解除合同，退回45万元定金。
买方随后委托本所律师起诉，要求解除合同、返还5万元定金及支付违约金115万元，卖方反诉主张买方违约，要求解除合同并索赔违约金115万元。
二、争议焦点
- 定金支付是否有效：
买方支付给中介个人的5万元是否属于定金？
- 谁是违约方：
卖方是否存在未交付房产证、拒绝网签等违约行为？买方是否存在未付定金违约行为？
- 违约金数额：
合同约定的20%违约金是否合理？
三、原告观点
（一） 定金支付有效，买方已履行义务
- 合同明确约定：
首先， 《二手房买卖合同》第三条、第十二条约定“定金交由居间方托管即视为卖方收取”。 买方支付45万元至卖方账户、5万元由中介托管，已履行全部义务。
其次，卖方出具全额定金收据，且聊天记录中知晓中介代收5万元定金，承认对中介托管的5万元享所有权。
- 符合交易惯例：
行业惯例允许中介代收定金，卖方未及时催缴定金反而多次要求提前支付首付款的行为间接认可买方已履约。
- 中介代收合法：
中介代收定金未违反法律强制性规定，《房地产经纪管理办法》属部委规章，不影响合同效力。程序瑕疵不影响买方履约效力。
（二）卖方构成根本违约
首先，卖方逾期交付房产证（故意粘连内页致无法使用）。
其次，卖方拒绝配合网签及资金监管。
再次，在付款期限届满前单方解除合同。
（三）违约金应全额支持
首先，卖方恶意违约。卖方解除合同的根本原因是房价上涨，自认无法提前收到全部购房款以购买另一套法拍房。卖方因房价上涨意图毁约，且二审中因房价下跌提出调解，印证主观恶意。
其次，买方因卖方违约被迫高价另购房产，实际损失显著。
故卖方获利、买方利益受损时，法院应支持全额违约金以维护公平。
综上所述，买方已按约履行定金支付义务，卖方未履行交证、网签等核心义务且恶意解约，构成根本违约，应承担合同约定的20%违约金（115万元）以弥补买方损失。
四、被告观点
（一）买方未足额支付定金
- 中介代收无效：
买方将5万元支付至中介个人账户，未按《房地产经纪管理办法》要求转入公司账户，且未注明用途，无法证明为定金。
- 卖方未实际收取：
中介未将5万元转交卖方，卖方仅收到45万元定金，买方未完成全额支付义务。
（二）买方拒绝支付余款构成违约
卖方多次要求买方提前支付首付款或尾款，买方无正当理由拒绝，导致交易停滞。
（三）违约金过高
卖方主张的115万元违约金远超实际损失，且买方未充分举证损失金额，应依法调减。
五、法院观点
一审法院认为：
关于买方支付给中介 5 万元的性质 ，买方、卖方之间合同明确约定“双方同意买方将定金支付给居间方即视为卖方收讫定金；买卖双方协商同意在定金或其他房款中预留伍万元整作为该房产交易之交房保证金，交由居间方托管”，庭审中买方、卖方均认可买方在合同约定定金支付期限内支付5万元给中介，支付 45 万元给卖方，可以认定买方已经履行了合同约定的支付定金的义务。因此，买方依约履行了支付定金的义务 ，而卖方则于 2023 年 3 月 25 日退回买方 20 万元定金，于 3 月 26 日退回买方 25 万元定金并发出解除合同通知，系违约 ，应当承担违约责任。
二审法院认为：
本案二审争议的焦点为：涉案合同谁是违约方 。本院认为，《二手房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，涉案合同并非买方提供，而是中介公司出具，有针对不特定的人反复使用的情况，属于格式合同，但是合同第三条约定“双方同意前述定金均交由居间方监管，买方将定金支付给居间方即视为卖方收讫定金。双方直接收付的以实际交付方式为准”，合同第十二条约定“买卖双方协商同意在定金或其他房款中预留伍万元作为该房产交易之交房保证金，交由居间方托管”，并未存在增加卖方的负担，减轻买方责任的情形，因此，该约定合法有效。在合同约定的时间内，买方直接向卖方支付定金45万，向中介公司支付5万，均视为卖方收讫定金，因此，买方并未违约。卖方自行退还定金并主张解除合同，构成违约，应当承担违约责任。因买方认可其交付给中介公司的 5 万元，已经作为购买其他房屋的佣金，则视为该 5 万元已经退还，卖方无需承担退还义务。关于违约金，综合考虑合同金额、履行情况、过错程度、实际损失等，一审法院酌定为 50 万元，并无不妥，本院予以维持。
六、法院裁判
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一审判决：
确认合同解除，杨某退还李某定金5万元并支付违约金50万元，驳回杨某反诉。
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二审判决：
李某确认托管5万元已用于其他购房佣金，杨某无需退还该5万元，维持违约金50万元及合同解除的判决。
七、律师评析
（一）重点难点：
本案中需确定谁是违约方？即买方有没有违约，卖方有没有违约？
买方是否违约的关键是定金支付是否有效，卖方是否违约的关键是卖方发出解除通知是否属于合法解除？
首先，定金支付是否有效？
概而言之，即买方支付给中介个人的5万元是否应视为定金的一部分？
对于买方而言，风险有三点：
一是买方通过微信将定金支付给中介个人，没有付给中介公司，也未注明用途；
二是中介没有及时开具定金托管收据并转交给卖方；
三是中介公司与买卖双方没有再签署任何合同。
据此，卖方主张个人中介代收定金的约定，因违反《房地产经纪管理办法》而无效，且转给中介个人的5万元没有标明用途，无法证明是定金还是买方佣金？因此买方通过中介个人支付的5万元不属于购房定金。
我方作为买方律师，从合同约定、交易惯例、客观事实上说服法院采纳了我方观点，即一是合同约定交中介视为交付卖方、约定定金中预留5万元交房保证金交中介托管。二是交易惯例也是买方直接付定金给中介，卖方开具定金收据，中介给卖方开保证金托管收据。三是客观上，卖方也开具了全部定金收据（虽然标注以到账为准），各方在产生纠纷前均默认买方已经付齐定金。并向法院提供了相关法律检索报告。
虽然定金支付给中介个人而非付到中介公司存在瑕疵，但法院最终认定买方按合同约定时间支付全部定金50万元，不存在违约。
其次，卖方是否违约？
撇开买方是否违约不说，那么卖方是否存在违约行为？
我方认为，卖方未将房产证交给中介方（故意将房产证内页粘连在一起寄给中介导致无法使用）、不配合办理资金监管以及网签备案手续是其一，更重要的是，在履行期限届满前，卖方提前解除合同并退回定金，明显构成违约。
最后，违约金数额如何确定？
我方主张应支付20%违约金115万元，约定的违约金是否过高？我方从对方以房价上涨恶意违约、买方以高价另购小区其他房产产生损失为由，告知法庭卖方获利、买方受损，法院最终综合考虑合同金额、履行情况、过错程度、实际损失等，法院酌定为50万元违约金，即支持了相当于定金金额的违约金。当事人对这个结果也很满意。
（二）典型意义：
本案的关键焦点是关于买方向个人中介支付定金是否可以视为买方已支付的问题，通过法院裁判，明确两点裁定规则：
第一，即若卖方没有实际收到定金，但约定支付给中介视为卖方收取。
若合同已明确约定，“双方同意买方将定金支付给居间方即视为卖方收讫定金”、“买卖双方协商同意在定金或其他房款中预留伍万元作为该房产交易之交房保证金，交由居间方托管”以及其他类似条款的，就意味着，只要买方向中介支付了定金，就可以视为卖方收到了定金，买方无权据此解除合同。
第二，即若没有支付给中介公司，或与中介公司没有签署任何书面合同，卖方交定金支付给中介个人视为卖方履行了支付定金义务。
本案中，买卖双方未与中介公司签署任何书面合同外，中介个人也未在合同或交易文件中签字确认，其是否有权代收定金成为争议点，法院在本案中认定，中介作为个人，即若没有挂靠在中介公司，也可以依据合同约定代收定金。
八、律师建议
首先，与中介公司签署书面合同。
确保买卖双方与中介公司签订正式的三方合同或双方佣金协议，以明确各方的权利义务，避免因中介角色模糊而引发争议。
其次，楼款勿支付中介个人。
相关楼款（包括定金）应尽量直接支付给合同约定的中介公司账户，而非个人账户。如需支付给个人，必须有书面授权或确认文件，以防资金流向不明导致纠纷。
再次，慎发解除合同通知。
在发生合同履行争议时，不要轻易发出解除合同的通知，因为这可能成为对方主张违约的重要证据。
本案明确了中介代收定金的效力边界及违约责任的裁量标准，对二手房交易中定金支付、解约程序具有重要参考价值。买卖双方应注重合同规范性，中介机构亦需强化合规操作，以保障交易安全。
