在银行的地产金融部门干久了，会有些许的审美疲劳，每天只是接触各种各样企业的开发贷款。出于对房地产基金的兴趣，买了这本书，花了三个晚上全部读完。因为这本书的作者是一名律师，所以可以说这本书主要是从法律的层面去剖析房地产基金的各个维度，在地产专业分析的深度和交易结构的深度还略有欠缺，但是法律和合规层面的很多问题分析的较为深入，还是学到很多东西的，下面从我个人角度讲讲我对房地产基金募投管退四个维度的理解。
首先是募。募的意思就是资金的募集和架构的搭建，一般会由专业的房地产基金管理公司作为某支基金的普通合伙人（GP），由认购方作为基金的有限合伙人（LP）。普通合伙人做管理，有限合伙人出资，双方可以约定一定的管理费率和对赌条款，比如年化收益率达到10%后可将收益部分的20%作为奖励分配给GP。另外LP的构成也是有讲究的，比如可以设置优先和劣后级，由信托计划或者资管计划募集资金作为优先级LP，收取固定收益，基金的收益优先分配给优先级LP的固定收益分红。劣后级可由地产公司认购，收取除去优先级收益外的浮动收益，如果当年的基金收益无法覆盖优先级收益，则后续年度的收益也需用来覆盖之前年度优先级收益的亏空。总而言之，募的原则就是根据不同的企业和项目的要求以及资金方的要求搭建出合法合规的基金架构，确保资金能够顺利的由募集方沿基金管道顺利流入项目方。
其次是投。所谓投就是要选择出值得投资的项目。我就讲讲我个人的理解。因为房地产项目因地而异、因企业而异、因人而异，所以每个项目都有自己的特点，各有各的不同，我们只有深入了解他们的区别才能找到真正适合投资的项目。房地产基金的投资模式分为两种，一种是占小股，同股同权分享收益承担风险；另一种是假股真债，可能占大股，但是基本通过股东借款的形式进行资金的投入，只享受固定收益。那么对于第一种模式而言，我们要找到真正赚钱的项目，但是太赚钱企业又不会同意拿出来与基金分享，因此就是那种鸡肋项目，食之无味弃之可惜的项目会被拿出来与基金分享，比如说长三角地区三四线城市的项目，利润测算可能有一些，但是流速很慢，长期拖下去可能利润也被资金成本拖没了，所以我们还是要尽量寻找利润率较高的项目，比如并购或者大湾区的旧改项目入手，但是这些真正的肥肉企业是很少会拿出来与机构分享的。对于第二种模式而言，更多偏债性，那么项目的盈利能力就不是那么重要了，重要的是现金流的稳定性，确保项目的流量能跑的起来，这个时候比如长三角地区二线城市的项目就是比较不错的选择，当然，这些项目也是众多机构追求的对象，没有两把刷子也是很难拿下的。当然上面讲的仅仅只是一个方面，还需要从市场因素、城市因素、宏观经济因素、调控政策因素、企业信用因素等各个方面去考虑项目的投资与否，这些在银行的开发贷款中也是一个道理，这里就不过多赘述了。
第三是管。讲起管，也同样是要分模式的，如果是纯股模式，那是真的需要好好管理，因为可能一不小心，你的利润就被做没了，你的现金流就被分走了，你的保障就没了，所以章证照共管只是一个基本的东西，更为重要的是，你需要了解整个项目，利润是如何测算的，成本造价是如何定的，各项费用是如何确定的，收入是什么时候会产生，现金流入的节奏又是怎样的，怎样在满足一定条件的基础上允许股东分配富余资金，什么时候又需要将资金调回，这些都是基金的投后管理阶段需要关注的点，而不仅仅是形式上的章证照共管。如果是假股真债模式那其实跟银行的开贷管理模式没有太大区别，主要是确保项目后续的现金流能够覆盖债权并保证一定的安全垫，也就是主要要管住资金的流向，确保该回的钱回，该花的钱花，但是剩下的钱不能乱分，要给我基金的退出留下足够宽的护城河。
最后是退。房地产基金的退其实跟市场上普通的PE、VC退出的方式有所不同，因为国内法律法规的影响，很难从公开市场上通过上市退出，那么主要的退出方式还是原股东进行回购，固定收益的就按固定收益折算回购款项，浮动收益就在项目尾声阶段进行模拟清算后测算项目利润，然后按照分配比例进行利润分配。讲起来容易，在实操中进行利润分配是一个非常扯皮的过程，开发商会将利润尽可能做的小，而作为基金你肯定不愿意，所以很多条款比如成本超过一定的区间我基金只认个打包价这样的东西是要在签订投资协议的时候就确定好的，而不是等到最后吵架扯皮决定。能够成功推出，这一整套募投管退的流程也就算圆满了。
以上就是我读了本书的一点粗浅的读后感，后面还会继续读各种书刊，与各位分享，共同进步。
