你有一套房子，每月租金5000，你和租户签了2年的合同，租户每个月都会准时给你5000的房租。
你把这样的一份合同以4000每个月*24个月9.6万的价格卖给别人，你提前获得了9.6万的租金，买你合同的人获得2.4万的租金差收益，年化收益率12.5%。如果把这份合同分成10份，每个人只要出9600，就能获得2400的收益。
这背后其实是资产证券化，这样的模式，在美国叫 REITs（Real Estate Investment Trust，房地产信托投资基金）。
REITs和我刚刚说的例子不是一模一样，在美国REITs的方式是，把一所房子未来的租金作为一个资产，把它包装成基金，分成很多份，大家可能没能力买套房子享受租金的收益，但可以通过买一份REITs的基金份额，获得租金上涨的红利。和我刚刚例子不一样的是，这里的REITs收益的高低和房子租金的涨跌有关，如果租金涨了，投资收益就涨了，如果跌了，投资收益就亏了。而我举的例子是租金是固定的，收益也是固定的，就像买了一份有固定收益的理财。
讲了这么多，到底什么叫资产证券化？
资产证券化起源于美国二战之后，政府为了刺激经济，鼓励投资，给了民众很多投资优惠政策。这时候，银行的资金跟不上投资的热度了，要想办法解决资金缺口，投资银行家又出场开脑洞了。投资银行家把流动性很差的20、30年的房地产贷款打包成债券，转手卖出去，拿到手的钱就可以用来放贷。这样就解决了流动性问题。这些“转手债券”就是最原始、最简单的资产证券化产品。
资产证券化让间接投资市场（商业银行的钱）和直接投资市场（投资银行的钱）联动起来了，这让商业银行和证券业务的分业经营找到了接口。为后来各种金融创新提供了广阔的空间。
资产证券化在现代生活应用广泛，像蚂蚁花呗，京东白条，也是一种资产证券化。就是把信用卡的贷款利息打包成债券，卖给市场上的投资者（比如商业银行、债券基金等），获得的资金继续用于放贷，不断循环，是资金的利用率最大化，自己还享受了巨额的利息收入。香帅老师说，“从2016年到2017年，蚂蚁花呗做了1600亿的资产证券化产品，中间有10%左右的利率差，马云大概在这个业务中赚了160亿左右。”
总的来说，资产证券化就是把某个未来可能产生收益的资产，通过各种金融手段包装成证券卖出去。
资产证券化是一个金融工具，它本身是中性的，怎么用，结果就大相径庭了。
做好的资产证券化，要遵循两个原则：
第一，底层的资产一定要好，像美国的次贷危机，底层的资产就是一些还不起房贷的人承诺的贷款利息；好的底层资产需要有稳定的、持续的、有保障的现金流。
第二，杠杆要合理，过度的证券化一定要严格的加以控制和监管。还是次贷危机，就是过度证券化的例子，最后大家都还不起贷款了，导致大量金融机构的倒闭，投资人损失惨重。
今天，我们有学习了一个大名鼎鼎的金融工具：资产证券化。金融工具都是中性的，没有好坏，但要合理利用。
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