《王烁大学问》这个栏目是第一次看。今天中午有幸发现这个专栏，今日的专栏是讲指数基金的。不过发现有两篇讲房地产的，就兴致勃勃的读起来。

该文分为五小节。搞清楚这五节的逻辑关系是读好这篇文章的前提。

那我们先逐节来读读。

第一节：对比中美房价的数据。湾区房子中位价格约为100W美元，个人收入的中位值为9W美元，相当于11年薪水=1套房。北京的数据分别为300W RMB和15W RMB，相当于20年薪水=1套房。

但对于美国和中国来说，同样的买得起对应的是不同的含义。中国的买得起是聚集好几个家庭的积蓄，付完首付，还贷再想办法。而对于美国而言，首付两成，30年按揭，利率3.9，不影响生活质量。

第二节：传奇基金经理彼得林奇说过，对于年轻人来说，买房可能是一辈子最好的投资（居住价值、投资价值、金融价值、年轻人对自己的强制储蓄）。金融价值指的是杠杆。

在美国，房价涨跌参差是因为人口流动推动，而房价普涨普跌则主要是货币因素驱动。

第三节：中国房价爆发性增长的三个因素分别是房改、城市化、货币政策长期处于宽松状态。房改和城市化变化的余地已经很小，就剩下货币政策了，可以采用一些万不得已的方法（负利率等）。

第四节：除了居住驱动、货币驱动，中国的房地产还有一些其他的逻辑。（户口制度、房地产几乎成为决定经济最重要的行业等）

房地产庄比股票庄厉害得太多，每个家庭都裹胁在里面。当下最重要的社会契约：买房。有恒产则有恒心，在今天的中国，获得了完全不同的内涵：跟庄。

第五节：通过美国的次贷危机来举例。次贷危机产生的根源其实是房产，它的基础资产是零首付房贷。其中看空次贷资产已久的John Paulson下重注，并获利超过了200亿美元。

中国房价的零界点什么时候到来，主要看两个路标。

第一，房贷负担达到居民收入所能承担的极限。

第二，中国人购房的杠杆率还不高。

回想一下五节讲的内容。主要是通过美国这个比较成熟（经历过大涨也经过了次贷危机）的房产市场来和中国进行对比。先分析共同因素，也就是居住驱动和货币驱动（杠杆率）。再分析不同因素，也就是文化因素、经济因素。文化因素的话，美国人是以个人为单位来购房，而中国人更多是以家庭为单位来购房。而经济因素来说，对于中国来说房地产是最重要的行业。

最终分析出决定中国房地产天花板的两个重要因素。一个是家庭生活的负担（文化因素），一个是杠杆率（货币因素）。