分类：第一套房、（家庭CFO训练营活动4-3）

难度：初级

内容：共四节

第一节，“7折房贷”比降价更猛

其实影响房价总成本的最主要因素是利率。利率的一点点折扣比开发商降价打折合适要合适的多，同一套100万的房子，开发商打九折，不过少10万，但是不同的还款方式能差出80万去。

7折房贷是2008年金融危机之后短暂出现的，相当于从银行贷到公积金的节奏，现在可费劲了，最多85折吧。所以说会买房的不用等房价跌。

第二节，固定利率太考验智商了

如果未来一段时期内市场普遍对利率看涨，理论上选择固定利率房贷就比较合算；反之，选择浮动利率就比较合算。

是否选择固定利率房贷，首先要判断未来的利率水平是否处于升息通道，其次衡量自身收入状况是否能承担更高的利率水平。

总结，按浮动利率虽有可能超过固定利率水平（理论上），但综合长期贷款均化后，几乎一定比固定利率低。

第三节，还房贷，等额本金or等额本不息？

等额本金每月还款=总贷款额/期数+剩余未还本金*年利率/12，每月还款额不同，前多后少，还款总额多，适合现阶段资金相对宽余的家庭。

等额本息每月还款=（总贷款额+每月剩余本金要还的利息的总和）/期数，每月还款额相同，还款总额少，适合现阶段自己不太宽余但收入稳定的的家庭。

第四节，要不要提前还房贷

理论上当然是，理财收益高于贷款利率时，投资；反之，提前还贷。可是，现实太复杂，通常大家都不能很明确的看清现状。小班结合实际给的几个例子都很有用，抄过来大家看看吧。

不要提前还款的情况：①如果拿到了高额公积金或7折利率，因为你的名义利率都抵御五年定期存款，肯定理财收益高，同理如是公积金和商贷结合的，先把商业贷款还了；②如果在创业或是生意人，那么哪借钱都比贷款利率高；③已经到了还款中期，所剩的利息也不多了。

可以提前还贷的情况：①拿到的利率超过7%的；②还在还款初级的，本金基数大利息高，也没好的投资渠道的。

提前还贷的方法：①全部提前还款，剩下本金不用还利息；②部分提前还款，剩余贷款保持每月还款额不变，将缩短还款期，且省利息；③部分提前还款，剩余贷款保持每月还款额减少，将降低月供，且利息节省不用前一个。

【心得】

说来我爹地的运气真是不错，正好的08年的时候从股市中抽了大部分钱出来，买了海边的一套房子，既躲过了后来的大熊市，也赶上了7折利率。希望再过个三五年，等我要换房的时候，也能有这样的机会。

等额本金，还是等额本息，小班已经说的很明白了，如果是年轻夫妇，三五年内有信心还上就用等额本金，少还利息；如果不能就等额本金吧，减少当前每月还款压力，一方面能给孩子老人保持良好的生活水平，另一方面，二三十年后受通货膨胀等因素影响，每月的还款额也应该压力不大了。