Lee公子 2017年8月20日 于深圳
在进行养老项目初步的投资可行性判断的时候（例如前期取地、收购洽谈、租赁洽谈等），往往需要快速估算项目的运营成本，支持快速决策。由于这个时候的运营成本主要用来判断项目取舍的大方向，不需要特别精确，所以在这种前提下，不需要特别精细化的产品定位，也不用太精确的人员配比和复杂的入住率假设，只需要用一个简单方法就可以快速估算。
方法：人力成本反算经营成本
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原理：
人力成本是项目经营中的主要成本，存在一个与运营总成本大致的比例关系，只要估算出人力成本，整体运营成本就可以反算出来。通过把人力成本折算出来的运营成本分摊到每个床位里面，再结合床位定价快速算出来单床盈利能力，就可以快速判断项目单床的利润水平和投资回收年限。
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指标参数：
- 人力成本比例：50%（租赁型项目或者物业租金成本较高的项目） ——60%（开发型项目或者物业租金成本较低的项目）
- 人员平均年薪：<8万元/年
- 全员人护比：1：1.5—1：3（护理型），1：3—1：5（护理自理综合型），1：5—1：8（自理公寓型）
说明：
- 租金成本越高，人力成本比例越低（养老项目的租金成本合理取值不应超过运营成本的30%，人力成本最低比例不应低于40%）；
- 人员年薪不是某个特定岗位的年薪，而是全员平均后的年薪。这个年薪各个城市会有差异，小城市低些，大城市高些，但是也有个上限，6~9万都算是合理的，个人认为超过9万元就算是人力成本失控了，经营回收就遥遥无期了。
- “全员”指的是护理人员+管理人员+后勤人员的全部人数，这里一定要区分清楚，有时候某些项目说的人护比指的是一个护理人员照顾的老人数量，并没有考虑后勤保障人员和管理人员在内；
这里的“1”是工作人员，“1.5”“2”“3”指的是床位数或者老人人数；- 人护比的取值是个经验值，全员人护比最高不应超过1：1.5（否则人员配置过多，人力负担太重）；最低不应低于1：10（否则人员配置太轻，服务质量根本没保证）。
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计算方法：
人员平均年薪×全员人护比÷人力成本比例=单床年运营成本
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举例：
一个综合型养老机构，取人员平均8万年薪，人床比1：3，60%人力成本比例，每年单床运营成本为4.44万元。
如果平均每床收费5000元/月，一年收入为6万，则每年单床毛利为1.56万元。
如果单床投资成本为10万元，则理论上收回投资需要10÷1.56=6.4年。这个6.4年只是个理论值，由于没有考虑建设周期、入住速度和入住率等参数，因此实际上投资回收期要长于6.4年（根据项目规模，中小项目可以加多0.5 ~ 2年，大项目可以加多2 ~ 3年）。
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小结：
这个方法是本人发明和使用的一个速算方法，不是没有瑕疵，但是前提是适用于快速决策，1分钟以内就可以提供出来一些主要投资决策指标，可以应对养老项目前期取地、收购洽谈、租赁洽谈的临场决策的情况，还是很有效果的。
本方法中的参数可以根据项目实际情况自行调整，也不能一味死记硬背，希望使用者能灵活运用。
欢迎业内专家同仁批评指正！
